Marcelo Barcelos Sociedade de Advogados

LOCAÇÕES COMERCIAIS: CONSIDERAÇÕES SOBRE O PROCEDIMENTO DAS AÇÕES RENOVATÓRIA E REVISIONAL DE ALUGUEL

As Ações Revisional de Aluguel e Renovatória podem ser ajuizadas pelo locatário ou locador, a fim de, respectivamente, rever o valor do aluguel de imóvel comercial ou residencial vigente, ou renovar o contrato de locação de imóvel comercial, sempre que for impossível acordar extrajudicialmente com a parte contrária. 

 

Os requisitos, em ambos os casos, são definidos pela Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, em seu Título III, Capítulos IV e V.

 

Iniciaremos pela análise da Ação Revisional de Aluguel.

 

 Seu objetivo, como o próprio nome dá a entender, é redefinir o valor do aluguel, a fim de ajustá-lo ao valor do mercado, conforme disposto no artigo 19 da Lei do Inquilinato.  

 

Normalmente, os valores dos aluguéis são atualizados e majorados a fim de acompanhar o crescimento da inflação e manutenção do valor real da prestação.

 

Nos últimos meses, porém, os problemas relacionados à crise econômica, como a desaceleração das vendas no comércio em geral e a diminuição da demanda pela prestação de certos tipos de serviços, tem levado muitos lojistas a valer-se deste recurso a fim de garantir que se mantenha o equilíbrio do contrato.

 

Em regra, a Ação Revisional de Aluguel poderá ser proposta após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo firmado entre as partes. É necessário também que durante esse período não tenha ocorrido nenhum reajuste da prestação. Os abonos ou descontos não definitivos concedidos nesse prazo não descaracterizam o direito à revisão.

 

 Respeitado esse prazo, não terá o autor o ônus de demonstrar a ocorrência da circunstância modificadora das condições econômicas e dos prejuízos, sendo este último presumido.

 

 Se, no entanto, exercida em prazo mais curto, a modificação dependerá de prova da lesão e do nexo causal.  Poderão também as partes ingressar com a revisional independentemente do respeito a esse prazo quando fatores supervenientes e imprevisíveis romperem o equilíbrio econômico do contrato, causando lesões a uma delas.

 

Trata-se da aplicação da cláusula ‘rebus sic stantibus’, inerente aos contratos em geral e que possibilita que um pacto seja alterado sempre que as circunstâncias envolvidas quando da celebração não forem as mesmas durante a execução, prejudicando gravemente uma das partes.

 

O preço deve ser estipulado respeitando-se o mesmo critério da Ação Revisional, qual seja, não exceder 80% do valor pedido na inicial, quando proposta pelo locador e não ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente, quando proposta pelo locatário.

 

O ajuizamento da Ação Revisional obriga o Juiz à fixação de aluguel provisório sempre que houver pedido nesse sentido.  Nesse caso, caberá também à parte fornecidos elementos necessários para o arbitramento, como, por exemplo, um laudo de avaliação por corretor especializado.

 

Embora o valor do aluguel provisório seja fixado pelo Magistrado, este deverá fazê-lo de acordo com os critérios estabelecidos pela Lei do Inquilinato, que determina que o preço “não poderá exceder 80% do valor pedido na inicial, quando proposta pelo locador e não poderá ser inferior a 80% do valor do aluguel vigente, quando proposta pelo locatário” (artigo 68, II, alíneas ‘a’ e ‘b’).

 

Eventuais diferenças entre o aluguel provisório e o aluguel definitivo fixado na sentença serão pagas ao final do processo, e poderão ser executada nos próprios autos por aquele tenha crédito a receber, seja o locador ou o locatário.

 

Com relação às garantias do contrato, é necessária a ciência do fiador na ação revisional, caso contrário, o mesmo fica desobrigado, não sendo mais fiador quanto ao novo aluguel.

 

Outras cláusulas que por ventura sejam consideradas abusivas também poderão ser discutidas em sede de Ação Revisional.

 

A Ação Renovatória, por sua vez, visa principalmente a proteger o fundo de comércio do locatário, que pode garantir a renovação compulsória do contrato de locação, desde que respeitados os requisitos elencados pelo artigo 51 da Lei do Inquilinato.

 

O locatário tem direito à renovação do contrato sempre que, cumulativamente, o contrato seja escrito, com prazo determinado de no mínimo 5 anos, ou que a soma dos prazos ininterruptos de todos os contratos escritos respeite esse prazo e que o locatário explore atividade no mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos.

 

Existe também prazo específico para o ajuizamento da ação, que deve ser proposta no máximo, com um ano, e no mínimo, com seis meses de antecedência da data prevista para o término do contrato. Passado o prazo, a renovação dependerá de acordo entre as partes.

 

Assim como na Ação Revisional, na Ação Renovatória também poderá ser pedida a fixação de aluguel provisório até que seja renovado o contrato. Para tanto, igualmente, deverá ser a inicial ser instruída com os elementos necessários para a sua fixação pelo juiz.

 

O artigo 52 da Lei do Inquilinato traz as hipóteses e que o locador não será obrigado a renovar o contrato de locação: quando por determinação do Poder Público, tiver de realizar no imóvel obras que importam na sua radical transformação, para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade, ou em razão de proposta de terceiro em melhores condições.

 

No primeiro caso, o locador deverá comprovar a determinação do Poder Público, como também apresentar relatório das obras realizadas por ele e a estimativa de valoração que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

 

O locador terá 3 meses para iniciar as obras, sob pena de pagamento de indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que o locatário tiver com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, nos termos do §3° do art. 52 do mesmo dispositivo legal.

 

No caso de não renovação por proposta de terceiro em melhores condições, a indenização supramencionada também é devida e o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo ramo comercial do locatário, salvo se a locação também envolvia, além do imóvel, o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

 

Caso o locatário não preencha os requisitos para a renovatória, o juiz julgará a ação improcedente ou extinguirá o feito por carência de ação, ou seja, sem apreciar o mérito.

 

Se o locador houver pedido na contestação a desocupação do imóvel, o juiz determinará a expedição de mandando de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

 

Cláusulas contratuais de renúncia ao direito de ingressar com a ação renovatória são nulas de pleno direito, conforme previsto no artigo 45 da Lei do Inquilinato, ou seja, não há o que se discutir em relação às cláusulas que afastam o direito a renovação da locação ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

 

Ressaltamos, por fim que os pedidos de renovação e revisão podem ser cumulados, ou seja, pode-se ingressar com apenas uma ação que ampare ambas as pretensões.

 

Em resumo, são estes os principais aspectos das ações analisadas.

 

É importante que os reconheçam seus direitos e façam uso dos recursos legais descritos em busca de preservar seus interesses, procurando sempre uma assessoria jurídica especializada no momento da contratação e para acompanhar todo o processo. 

 

*Nathália Nascimento Silva, advogada do Escritório Marcelo Barcelos Sociedade de Advogados.

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